武磊：“少年”房企超車術(shù)
日期：2018-08-27
編者按：他們，是中國地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人明星，有著企業(yè)家的擔當和進取的精神；他們，高收入與高壓力并存，或是投資布局高手，或是內(nèi)控管理專家，或是模式創(chuàng)新奇才。樂居財經(jīng)推出《見地》高端訪談系列，一起來聽他們講述自己的地產(chǎn)勢道術(shù)。本期【見地】對話嘉賓是和昌集團董事長武磊先生。
樂居財經(jīng) 王蒙塵 發(fā)自北京
與武磊約了兩個多月后，終于等到了他在北京的“檔期”。
這位和昌集團的80后少帥，每周大概只有一兩天會出現(xiàn)在北京的辦公室，其他時間幾乎都是在各城市公司之間飛來飛去，移動辦公。他喜歡到一線去聽聽炮火聲。這也是他對公司高管們的要求。
武磊一天的日程安排得很滿，節(jié)奏也很快。大約中午12點半，剛開完會的武磊回到辦公室，他穿著一件黑色T恤，臉上掛著他標志性的微笑。說話很隨和，眼睛微笑，鏡片后的眼神很犀利，能讓人感受到一種莫名的氣場。
見到正在布場的我們，武磊微微有些吃驚。猶豫片刻，他似乎才想起來，哦對，今天有個訪談之約。
桌上早就送到的午餐已經(jīng)不熱了。武磊坐在沙發(fā)上，簡單吃了幾口。然后匆忙換上一件襯衣，便坐下來跟我們開始聊。訪談結(jié)束，他還要趕下一個內(nèi)部會議。
武磊2015年加盟和昌。這是一家年輕的房企，成立于2007年9月，總部位于北京，到今年剛剛“11歲”。但是，和昌規(guī)模增長之快，就像一個少年巨人，讓它不得不站到全國地產(chǎn)舞臺的聚光燈下。
尤其是武磊加盟的這三年，和昌實現(xiàn)了三級跳。
根據(jù)和昌披露的數(shù)據(jù)，2014年，和昌的銷售規(guī)模僅為38億元，2015年銷售幾乎翻番，達73.2億元，2016年首次突破百億，實現(xiàn)164.5億，2017年在市場轉(zhuǎn)淡的背景下繼續(xù)增長至201億元，2018年，和昌全年銷售規(guī)模預計將達到350億元。依此推算，2015~2018年，和昌的年均復合增長率高達74%，高出行業(yè)平均30%的復合增長率一倍多。
2017年，和昌吹響了沖擊千億的號角。他們計劃2020年實現(xiàn)這一夢想。然而，千億賽道上越來越擁擠，競爭越來越激烈。據(jù)易居克而瑞不完全統(tǒng)計，喊出2020年之前沖千億口號的企業(yè)已經(jīng)超過50家。
和昌的底子并不厚，如何才能在千億拼殺中沖出重圍？對此，武磊有自己清醒的認識：“我們的競爭對手其實不是那些已經(jīng)千億，或者是將要沖千億的。我們更希望的是，能夠在這個行業(yè)里面吃掉那些想要退場企業(yè)的市場份額，然后讓這個行業(yè)變的更集中。”
武磊雖然年紀不大，卻是一名地產(chǎn)“老兵”。武磊畢業(yè)后即進入地產(chǎn)公司，至今從業(yè)已十幾年。因此，他對行業(yè)有著老辣而獨到的見解，也并不足奇。
武磊認為，調(diào)控對和昌、對行業(yè)其實是一件好事。因為調(diào)控不僅可以擠出泡沫，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，和昌才會有并購機會，才會讓和昌這種更依賴能力的企業(yè)賺取合理收入，而不是靠拼資源和膽子大，投機者淘汰退場，行業(yè)才能變得更健康。
武磊對未來中國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景充滿信心，他認為未來5~10年，行業(yè)會保持10~15萬億的市場規(guī)模。當然，他也看到了行業(yè)愈演愈烈的馬太效應。
2017年，房企銷售百強的門檻已經(jīng)提升至160億，百億銷售額已經(jīng)擠不進前150名，龍頭房企們已刷新5000億、6000億的新高度。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2017年，房企百強的銷售額已經(jīng)占到了全行業(yè)市場份額的51%。
“行業(yè)的分化會越來越嚴重，行業(yè)的集中度也會越來越高。”武磊說，和昌要想沖破千億門檻，必須做出科學準確的戰(zhàn)略判斷，精準投資。擅長投資的武磊對此格外看重。
他們經(jīng)過深入一線調(diào)研，并與內(nèi)外部智囊團隊反復討論后，認為未來房地產(chǎn)行業(yè)在城市更新、城市圈建設以及產(chǎn)業(yè)升級、消費升級等領域存在巨大機遇，因此，和昌的戰(zhàn)略布局要圍繞這些領域來進行。
在區(qū)域選擇上，武磊與高管團隊一起，為和昌制定了“3+2”的布局策略，即珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市圈，加上武漢和鄭州兩個區(qū)域核心城市。當然，西部如果有合適機會也會嘗試。
和很多房企一樣，和昌將收并購作為規(guī)模增長的重要策略。去年8月，和昌完成公司史上最大一單收購，斥資133億元從萊蒙國際手中接下8個項目，讓和昌一舉布局深圳、杭州、南京、廣州、常州、南昌6個城市，獲得了建筑面積197萬平米的土地儲備。目前，和昌的存貨已超過1140億元，為后續(xù)規(guī)模增長打下堅實基礎。
“但是，和昌不盲目追求規(guī)模，更看重穩(wěn)健增長。”武磊說，和昌的財務杠桿并不高，而是通過財務杠桿、經(jīng)營杠桿去撬動更大的資金。
中國的房地產(chǎn)市場正從增量市場向存量市場轉(zhuǎn)移，這個大趨勢不會變。為此，和昌設立了資產(chǎn)管理平臺，以順應存量時代的發(fā)展。目前，和昌已搭建出三大能力平臺：資產(chǎn)投/募資平臺、開發(fā)建設平臺、資產(chǎn)運營平臺。
資產(chǎn)投/募資平臺主要發(fā)揮投融資功能，為開發(fā)建設平臺提供資金和優(yōu)質(zhì)項目，資產(chǎn)運營平臺則承接開發(fā)平臺成熟的、適合持有經(jīng)營的物業(yè)，進行資產(chǎn)儲備。三大平臺相互協(xié)同，形成一個資金、資源為核心的業(yè)務閉環(huán)。
同時，武磊以超前意識，設計出平臺之間的“內(nèi)部交易機制”，讓三大平臺保持相對獨立性，協(xié)作更加市場化，以此達到最高效率。
少年和昌能實現(xiàn)彎道超車，除了對行業(yè)深刻的洞察、較強的投資和運營能力外，武磊認為，年輕也是他們的一大優(yōu)勢。和昌員工的平均年齡僅為29歲，高管平均年齡32歲。“年輕人沒包袱、精力旺、干勁足、創(chuàng)新能力強?！?/p>
這樣一支青年近衛(wèi)軍，讓武磊底氣十足，“我對和昌實現(xiàn)千億規(guī)模并不擔心?！?/p>
以下是樂居財經(jīng)與和昌集團董事長武磊的對話精選：
千億夢想靠什么實現(xiàn)
樂居財經(jīng)：和昌2020年目標從500億提升到1000億，為何會有這樣一個變化？
武磊：第一，從外部環(huán)境來說，整個市場當時的集中度沒有那么高。那時認為500億規(guī)模，大概能進入行業(yè)前50到前40，這也是我們希望到2020年能夠達成的一個目標。到了2017年，發(fā)現(xiàn)整個行業(yè)的集中度比想象的加快了很多，所以把預期目標提高了。
第二，2016年和昌進入的城市只有8個，那時土地儲備也并不特別充裕。經(jīng)過2017年大規(guī)模并購，資源儲備更充裕，和昌需要有一個更好的業(yè)績規(guī)模去體現(xiàn)行業(yè)地位，同時內(nèi)部條件也支撐我們?nèi)プ非笠粋€更高的目標。
需要說明的是，我們的目標一千億，是資產(chǎn)管理規(guī)模的一千億，也就是銷售規(guī)模800億和持有型物業(yè)實現(xiàn)200億規(guī)模。
樂居財經(jīng)：千億賽道越來越擁擠，和昌靠什么勝出？
武磊：我們的競爭對手其實不是那些已經(jīng)千億，或者是將要沖千億的，我們更希望能吃掉那些想要退場企業(yè)的市場份額，然后讓這個行業(yè)變得更集中。
和昌不會完全依靠招拍掛市場競高價去拿地，收并購是我們非常重要的一個手段。從去年到今年，收并購土地占到我們獲取土地的比例至少在三分之二以上。
和昌還比較年輕，這些年輕人更多對自己來說沒有什么天花板，也沒有什么路徑依賴，更多的是在這個完全新的一個市場和環(huán)境里面去實現(xiàn)自己的一個更高的目標和追求。
和昌目前搭建了三個主要的能力平臺，資產(chǎn)投/募資平臺、開發(fā)建設平臺、資產(chǎn)運營平臺。在這三個平臺上，我們能夠形成內(nèi)部交易機制，讓他們各司其職，各自發(fā)揮長處。
對于和昌未來在千億的路徑上，我們要靠什么來助力？就三點：第一，依靠我們的能力去驅(qū)動我們的投資業(yè)務，第二，依靠我們的運營的專長和我們對于產(chǎn)品和服務的追求，讓我們的開發(fā)效率和經(jīng)營效率更高。第三，三個能力平臺的權(quán)責體系和利潤分配體系能夠初步建立起來，慢慢地更適應這個市場的發(fā)展。
擁抱調(diào)控，贏得未來
樂居財經(jīng)：你說過調(diào)控是和昌一個彎道超車的機會，這句話怎么理解？
武磊：和昌在沖到千億的路徑上的競爭對手其實是那些要離場的企業(yè)，只有調(diào)控，讓這些人覺得無利可圖，或者利沒那么大的時候，他才會退場。如果這個行業(yè)還是像2016年那樣狂飆猛進的話，不但不會有人離場，反而還會有人再進場。這樣的話，其實蠶食掉的，是真正在這個行業(yè)里面依靠能力和專業(yè)判斷，賺取合理收益的那些企業(yè)的市場份額。其實這是對行業(yè)不利的。所以，調(diào)控讓市場冷靜下來，把泡沫擠掉，讓大家去賺合理的收入，賺合理的回報，調(diào)控會讓能力變的更凸顯價值，而不是資源去凸顯價值。
市場很狂熱的情況下，更多看的是誰膽大。今天這個市場上，大家沒有這么狂熱了，要去謹慎的判斷了，你的企業(yè)，對于土地價值的判斷，到底是不是準確；對于城市發(fā)展的脈絡，到底是不是清晰。和昌是一個有能力的團隊，我們依靠能力贏得未來市場的份額。所以，和昌應該去擁抱調(diào)控，或者是擁抱更規(guī)范化的市場。
財務杠桿是把雙刃劍
樂居財經(jīng)：很多企業(yè)都在通過收并購增加土儲，和昌靠什么跟大企業(yè)競爭？
武磊：第一，和昌是一家草根企業(yè)，不挑食不怕苦。有很多項目問題比較多，像是一碗摻了沙子的米飯。有些大企業(yè)、長期被富養(yǎng)的企業(yè)，不愿意吃。我們只要有飯吃，就覺得很不錯了，我們能慢慢把沙子摘干凈，這就是處理問題項目的能力。
第二，我們決策流程比較短。一般收并購的這種交易對手，他喜歡快。既然他決定了要轉(zhuǎn)讓項目，他首先考慮怎么快速變現(xiàn)。
第三，和昌的合作意識還是比較強的，我們知道怎么談生意，大家坐在一起，不是我贏你輸，最終一定是要實現(xiàn)一個共贏。和昌的這種善于合作、與人為善的這種企業(yè)精神和企業(yè)文化是能夠貢獻一些價值出來。
樂居財經(jīng)：高速擴張一般都會借助高杠桿，和昌如何保障財務或者資金鏈安全？
武磊：我們認為杠桿有幾個層次，最低層次是財務杠桿，就是我們傳統(tǒng)說的借錢去發(fā)展，第二個層次是經(jīng)營杠桿，就是你如何讓你的經(jīng)營變得更有效率。我們更希望擴展我們的股權(quán)杠桿，引入很多的股權(quán)類合作方。
我們相對來說比較保守，并沒有特別過度的去放財務杠桿，因為財務杠桿是一把雙刃劍，一方面能加速你的資金來源，另外一方面他也在侵蝕你的利潤，讓你的安全鏈變得越來越薄。
和昌有一個經(jīng)營理念叫做穩(wěn)健增長，我們不希望用冒對未來有很高預期的這種風險，來放大我們的杠桿，擴大我們的經(jīng)營，這不是我們的最核心的指標，我們會根據(jù)我們的能力進行適當?shù)姆鸥軛U，適當?shù)娜谫Y去實現(xiàn)我們的（規(guī)模）增長，但是我們更多的是希望放在經(jīng)營杠桿和股權(quán)杠桿上。
樂居財經(jīng)：房地產(chǎn)行業(yè)下一個主戰(zhàn)場在哪兒？
武磊：從增量市場向存量市場的轉(zhuǎn)化，是一個最大的市場機會。第二個市場機會，就是集中度的爆發(fā)，這個集中度包括企業(yè)集中度的整合，也包括區(qū)域上集中度的變化。未來，我相信肯定是有一些區(qū)域漲有一些區(qū)域跌，還有一些區(qū)域平。原來是所有的房地產(chǎn)公司，只要有資源都會做得很好，但未來可能是有些做的好，有些做得差，然后差得被好的吃掉。第三個市場機會，我認為就是中國的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級和消費升級。這是對中國未來房地產(chǎn)行業(yè)影響比較大的因素，如何去迎合產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和消費升級，去實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務的發(fā)展。我對于未來中國房地產(chǎn)行業(yè)無悔選擇，就是因為認定了這三個市場機會。
和昌戰(zhàn)略布局“3+2”
樂居財經(jīng)：和昌目前的戰(zhàn)略布局是什么樣的？
武磊：我們目前的戰(zhàn)略選擇非常清晰，就是3+2，3個核心區(qū)域加2個核心城市，3個核心區(qū)是環(huán)渤海區(qū)域和長三角區(qū)域，還有粵港澳大灣區(qū)。這三個區(qū)域的重點城市上已經(jīng)實現(xiàn)布局，不排除未來在一些區(qū)域內(nèi)比較好的，如存在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和軌道交通、人口轉(zhuǎn)移的這種機會的三四線城市，或者我們把他叫衛(wèi)星城，去做一些布局安排。兩個核心城市就是鄭州和武漢，這是我們目前整個的布局情況。
樂居財經(jīng)：咱們的團隊很年輕，人才培訓體系是怎樣的？
武磊：和昌有一個人才理念，叫做“用人七成熟”。什么意思？可能你還沒有100%達到這個崗位要求的這個能力、資歷、經(jīng)驗，在70%的狀態(tài)下先讓你上去，讓你在這種崗位上去學習，去鍛煉，去提升自己，在實戰(zhàn)中磨礪自己。在實踐中，讓年輕人承擔超過他能力的一些職責，給他一些壓力，然后快速成長，我也是這樣成長起來的。除此之外，我們會有一系列的培訓機制，比如昌想家招聘培訓、星匯計劃、星耀計劃、星火計劃、巔峰行動等，針對不同人群制定不同的培訓計劃。
樂居財經(jīng)：和昌有上市計劃嗎？
武磊：有，這個已經(jīng)排進時間表了，一切順利的話，我們預計明年能夠完成港股主板的上市。
